При изучении ипотечного договора, обратите внимание на возможность повышения банком ставки за пользование кредитом в одностороннем порядке. В документе должны быть зафиксированы все единовременные и регулярные выплаты, а также условия досрочного погашения кредита.
Опаздывающая бухгалтерия
Часто проценты начисляются не на реальный остаток долга, а на его величину 2-3-месячной давности. То есть вы возвращаете четверть кредита в июле и рассчитываете уже с августа расплачиваться только за непогашенную часть. Однако банк может пересчитывать задолженность начиная с нового отчетного периода, каковым в соответствии с внутренними порядками вправе считать и квартал. Это заметно увеличивает сумму выплат по кредиту.
В банк – с сообщниками
Покупка квартиры – дело нервное и трудоемкое. А когда речь идет об ипотечном кредите, кажется, что лучше сразу записаться к психотерапевту. Как только начнете сходить с ума, надо бежать не к врачу, а к ипотечному брокеру, рекомендуют эксперты.
Понять по пунктам
Если внимательно изучить большой, на первый взгляд, и страшно запутанный рынок банковских ипотечных предложений, окажется, что вариантов на самом-то деле не так уж и много. А подходящих – раз и обчелся.
Обратите внимание на требования банка к покупаемой недвижимости. Большинство компаний работают и с «вторичкой», и с новостройками. Однако из-за известных проблем с «дольщиками» некоторые кредитные организации стараются держаться от новостроек подальше. Или же просят стопы документов о законности проекта и правомерности продаж.
После того, как вы оценили потенциальное жилье и собственные финансовые возможности, стоит задуматься о сроке кредита. Самый популярный сегодня вариант – 10-15 лет. Досрочное погашение без штрафных санкций возможно, как правило, после полугода – трех лет выплат. Максимальная рассрочка – 30 лет.
Гоняться за низкими процентными ставками нет смысла, уверяют эксперты. Средние по рынку годовые – 11-14% в валюте и 15-17% в рублях. Но если предлагаемые условия гораздо выгоднее, не стоит сразу подозревать компанию в мошенничестве, надо внимательнее ознакомиться с действующими в банке порядками, поинтересоваться платой за предоставление и обслуживание кредита.
Кто залезет в ваш карманВ век серых зарплат оценка платежеспособности заемщика – одна из самых нервных банковских процедур. Большинство кредитных организаций смирилось с несовершенством отечественной системы и готово частично учитывать «теневой» доход. Копия трудовой, подтверждающая постоянную занятость, и хоть какая-нибудь справка 2-НДФЛ потребуется обязательно. На большее доверие кредитора может рассчитывать специалист, у которого места работы меняются не слишком часто и при этом находятся в одной профессиональной области. То есть если вы 20 лет подряд учительствовали, а недавно устроились на высокооплачиваемую бухгалтерскую должность, банк, скорее всего, отклонит заявку. Ведь потеряв нынешнюю работу, вы вряд ли быстро найдете аналогичную по уровню дохода.
«Серая» зарплата, как правило, должна подтверждаться справкой в свободной форме за подписью руководителя предприятия. Банки любят косвенные признаки материального благополучия: наличие машины, участка и другой недвижимости, а также заемщиков с кредитной историей – если, например, вы погасили крупную ссуду, несоизмеримую с «белым» доходом, можете смело рассчитывать на благожелательное отношение.
Не ходите в одиночку
Последний этап – решение о возможном размере кредита – грозит разочарованиями даже москвичам с доходом 1500 у.е. в месяц. Как правило, им предлагают до 50 тыс. долларов. Что в лучшем случае покрывает 60% стоимости столичной квартиры. Эксперты предлагают довольно рискованное решение: взять одновременно потребительский кредит около 20 тыс. долларов. За счет последнего и собственных накоплений можно увеличить размер первоначального взноса. В этом случае банк снизит процентную ставку и, переоценив вашу платежеспособность, может увеличить размер кредита.
Минуса здесь два, и оба серьезные. Во-первых, нежелательно, чтобы ипотечный банк знал о потребительском кредите. Иначе выплаты по нему будут учтены, и ссужаемая сумма упадет даже ниже первоначальных 50 тысяч. Бюро кредитных историй пока не развернулись, поэтому о втором кредите можно просто умолчать. Но более надежный способ – оформить потребзайм на близкого родственника или друга, который согласится поучаствовать в этой авантюре. Только имейте в виду: первые 3-5 лет, пока вы будете возвращать два кредита одновременно, общая сумма выплат составит 1200-1300 долл. в месяц.
Сэкономить нервы и, что немаловажно, деньги, помогут «сталкеры» кредитного рынка – ипотечные брокеры. Это посредники между банками и заемщиками. Часто, благодаря внутренним бизнес-договоренностям, они могут предложить более низкий процент и больший размер кредита, то есть условия, которые недоступны обычному клиенту, пришедшему «с улицы». Кроме того, брокеры берут на себя подбор банка-кредитора и все бумажные хлопоты. Вознаграждение составляет в среднем около 500 долларов. Однако экономия за счет специальных условий, как правило, покрывает эти расходы. Задача – самостоятельно и заранее все просчитать.
СОВЕТЛучший способ увеличить размер кредита – собрать, что называется, с миру по нитке. В заемщики можно позвать до пяти человек. И если вы уговорите самых высокооплачиваемых знакомых-родственников поручиться за вас, совокупный объем учтенного дохода, а значит и сумма кредита – выйдут вполне приличными.