Скоро пенсионеры будут «есть свои кирпичи»!
В скором времени в России стартует новый жилищно-кредитный проект, так называемая «обратная ипотека». Целевой аудиторией проекта станут пенсионеры, которые едва сводят концы с концами. Участие в обратной ипотеке подразумевает получение выплат (в среднем примерно 13000 руб) пенсионерами о банка взамен на залог своего жилья. Так как статистические данные говорят о том, что более половины граждан нашей страны предпенсионного возраста не имеют достаточно сбережений, чтобы обеспеченно встретить старость, у проекта «обратной ипотеки» может найтись весьма приличное количество участников. Да и сами банки не прочь поучаствовать, ведь после смерти заёмщиков они успешно продадут их квартиры и не только покроют свои расходы на выплаты пенсионерам, но и получат солидную прибыль. По словам специалистов Агентства по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК), проект запустят уже к концу 2011 года.
Государственный манёвр в кредитно-пенсионной сфере.
Собственно сам формула получения кредита под залог жилья для нашего рынка давно не новинка и уже пользуется не лучшей славой из-за прецедента «чёрного риэлторства». Все помнят этих нелюдей, которым невыгодно было ждать, когда пенсионер умрёт, которые сами ради прибыли отправляли стариков на тот свет. Однако, по заверению АРИЖК, «обратная ипотека», пользующаяся контролем со стороны государства, - это совсем иная схема. Специалисты утверждают, что пенсионерам не стоит бояться выселения, даже если они доживут до тех пор, когда кредитный лимит будет исчерпан. На это есть гарантии Госкомпании.
Скептически настроенные люди могли бы сделать замечание, что, мол, взамен залога своих квартир государство обеспечило бы пенсионерам достаточный для проживания доход. Наши пенсионеры (а это около 30,7 млн. человек) - далеко не богатые люди. Средняя пенсия в России составляет примерно 8,5 тыс. рублей, и увеличения не предвидится, так как нефтедолларов, чтобы латать дыры в Пенсионном фонде, уже не хватает. А количество пенсионеров с каждым днём увеличивается, равно как и нагрузка на кошелёк российского налогоплательщика и бюджет.
Данная ситуация и побуждает государство на какой-нибудь эффективный манёвр, способный в короткие сроки кардинально изменить положение дел. Чиновники обратили своё внимание, что у пенсионеров есть одна таки ценная вещь, которая не обесценилась за долгие годы реформ - жильё, которое старики получили ещё в советское время. Более 60% граждан РФ предпенсионного возраста имеют квартиру, которая находится в единоличной собственности (или в совместной собственности супругом/супругой). И данное обстоятельство само по себе наталкивает на определённую мысль: а почему бы не сделать недвижимость пенсионеров источником, приносящим им дополнительные выплаты к пенсии?
Стоит заметить, что ранее уже существовала схема по получению прибыли из недвижимости пенсионерами - пожизненная рента с обменом на переоформление жилья. Новый собственник старушкиной квартиры должен был платить ей ренту, размер которой не мог быть меньше МРОТ. Помимо денежных выплат он должен был ещё помогать пенсионерке в хозяйственных вопросах. Плюсов в такой схеме было много, но были и очевидные минусы, связанные либо с угрозой жизни пенсионеров, либо, наоборот, с непосильным вымогательством со стороны пенсионеров.
Московское правительство осуществляют и другую программу, включающую пожизненное содержание и гарантию от столичных властей. Отличие же нового продукта АРИЖК от этой схемы и от рассмотренных ранее в том, что теперь собственник гарантированно не преждевременно не потеряет жильё или жизнь.
Сейчас в рамках разработки деталей проекта АРИЖК формирует список городов, в которых он начнёт работать. Приоритет, естественно, принадлежит Москве, северной столице и городам, в которых проживает более полумиллиона человек. Проработка осуществляется в сфере выверки условий, по которым банки будут кредитовать пенсионеров под контролем самого АРИЖК. Хотя, в общем, основные механизмы данного вида ипотеки уже определены. К и в многих случаях наши чиновники пытаются применить иностранный опыт для решения наших заскорузлых проблем. Что из этого получиться - покажет ближайшее время, однако можно попытаться сделать небольшой прогноз.
Чему научит нас Америка?
Специалисты АРИЖК при разработке новой ипотечной программы для пенсионеров решили не изобретать велосипед, а взяли за основу схему, которая, как в принципе и сама ипотека, зародилась за океаном. Механизмы «съедания своих кирпичей», как называют их в Америке, были предложены пенсионерам США ещё 20 лет назад и стали значительной составляющей пенсионной программы. Однако целевые установки запада при внедрении «обратной ипотеки» несколько не те, что существуют на данный момент у нас.
Как сообщает АРИЖК, лишь пятая часть пенсионеров, которым доступна «обратная ипотека», пользуются ею. Программа данной схемы рассчитана на пенсионеров среднего класса, которая после ухода на заслуженный отдых хотят сохранить свой уровень жизни на прежнем уровне. Данный кредит вовсе не заменяет пенсионные выплаты, а только их удачно дополняет, чтобы можно было ремонт нормально сделать, либо оплатить операцию, на которую не предусмотрена типовая страховка и т.д.
В целевом потребителе услуг кредитования и разнятся схемы нашей «обратной ипотеки» и американской. У нас расчёт ведётся явно не на середняков, а на что ни на есть нуждающихся пенсионеров. Хотя после некоторой корректировки американские механизмы, думают в АРИЖК, нам всё-таки пригодятся.
Основными параметрами американской схемы «обратной ипотеки» являются следующие: 1) берётся в залог только недвижимость, построенная после 1976 года, 2) кредит не может быть больше 78% от стоимости жилья (среднее значение составляет около 62%), 3) возраст заёмщика в среднем 73 года, 4) ставка 5,7% в год. Кредиты предоставляются частными кредиторами под контролем государства. Оно же даёт банкам гарантии по выкупу кредита, если пенсионер окажется долгожителем, и его долг по кредиту превысит стоимость заложенного жилья. То есть государство будет само содержать пенсионера и банк не выгонит его на улицу, чтобы подать жильё.
Основные корректуры АРИЖК при интродукции американской «обратной ипотеки» на российскую почву коснуться нормативов ЦБ и таблиц дожития пенсионеров. По мнению специалистов Агентства в России активную поддержку пенсионеров надо начинать гораздо раньше, чем в штатах. Пробные схемы «обратной ипотеки» будут предоставляться гражданам, начиная с 68-летнего возраста. В дальнейшем вполне возможно расширение возрастного диапазона.
Кроме этого, недвижимость не будет рассматриваться по году постройки, а будет оцениваться на ликвидность, то есть на возможность не утерять своих качеств минимум ещё 10 лет. В договор будет обязательно внесён пункт о том, чтобы недвижимость поддерживалась в надлежащем состоянии. Ко всему прочему АРИЖК планирует минимизировать ставку по кредитам, исходя из снятия для банка почти всех возможных рисков. Проценты буду капитализироваться, то есть, попросту говоря, прибавляться к сумме кредита, что снизит потребность обслуживания кредита.
Можно ли будет московскому пенсионеру рассчитывать на 40000 рублей прибавки?
Исходя из ориентации на средние стоимости недвижимости в различных регионах (получается около 1,8 млн. руб.), специалисты АРИЖК уже спланировали приблизительный размер ежемесячной выплаты для пользователей предлагаемой ими схемы. Они полагают, что прибавка составит около 1,5 размера пенсии. Если взять за ориентир средние показатели пенсии по стране, то это 12000 - 13000 рублей, что для периферии весьма существенные деньги. Конечно, в столице можно рассчитывать на большую прибавку, так как в Москве на «вторичке» недвижимость стоит около 8 млн. руб. Если прикинуть, что срок дожития составит 10 лет, а размер кредита - 62% от стоимости недвижимости, то в месяц московскому пенсионеру будет причитаться 41300 рублей. Это, согласитесь, уже солидная сумма! Конечно, расчёт грубоват, и на практике могут быть отклонения.
Однако демографическая статистика показывает, что средний возраст мужчин составляет примерно 60 лет! То есть у мужского населения РФ дожить до возраста предоставления «обратной ипотеки» практически не получится. Хотя АРИЖК возражает против таких утверждений, говоря, что россияне мужского пола часто умирают в младенческом возрасте и в возрасте около 40 (что и снижает средний возраст до 60 лет), а те, кто доживает до пенсии, могут прожить ещё довольно долго. А вот с вопросом о возрасте женщин несколько другая ситуация. Средний возраст по стране у них - 72 года. Это уже больше, чем требуется для получения «обратной ипотеки», но больше не на много, поэтому может возникнуть мысль о том, что дорогая столичная недвижимость достанется банку несравнимо дёшево. Агентство уверяет, что это не так: после смерти пенсионера банк продаст квартиру и только лишь погасит кредит, остальные же деньги он будет обязан перевести наследникам пенсионера.
Кстати, говоря о наследниках, нужно признать, что от «обратной ипотеки» они вряд ли будут в восторге. Конечно, если они захотят оставить жильё умершего пенсионера у себя, то они могут сами погасить банковский кредит и забрать квартиру. Весьма обдуманной и правильной стороной схем «обратной ипотеки» зарубежом является практика привлечения наследников при подписании документов. Те, кто не особенно интересуется потребностями и жизнью своих стареньких родственников, может хоть при таком условии задумаются о том, что им надо помогать. Отмечено, что в большинстве случаев они разубеждают пенсионеров брать «обратную ипотеку» и предлагают свою помощь. В нашей стране такая практика тоже планируется.
Также в планах обязательно будет позаимствованная из американской схемы гарантия устранения угрозы выселения, когда пенсионер-долгожитель исчерпает кредитный лимит. Агентство обязуется выкупить кредит у банка, и пенсионер будет спокойно доживать в своей квартире, которая после его смерти перейдёт уже в агентство. В свою очередь риски государства будут компенсироваться выплатой страховки, составляющей примерно 1% от кредита за год.
Москва вошла в топ-7 самых умных городов мира