Очередь на жилье в Москве становится все меньше, в значительной мере благодаря программе социальной ипотеки.
Недавно у Контрольно-счетная палата столицы высказала некоторое недовольство в эффективности банка «Московское ипотечное агентство», который предоставляет социальные ипотечные кредиты. Но руководитель департамента жилполитики Москвы, Николай Федосеев, не согласен с мнением КСП. Он поделился новыми кредитными программами в рамках социальной ипотеки.
Формула цены
Сейчас в Москве стоят в очереди на жилье 115,139 тысяч семей, что составляет примерно 3: городского населения. Далеко не все они малоимущие, однако жилье должны предоставляться всем ставшим на учет до 2005 года бесплатно. С 2005 года в силу вступил новый Жилищный кодекс и на учет стали ставить только малоимущих. До 2008 года ни один очередник не мог пройти кредитный комитет, поэтому не имел возможности взять ипотечный кредит. Поэтому городские власти решили для этой категории разработать специальную программу. В Москве, в отличие от других регионов, власти субсидируют стоимость жилья, а не процент по кредиту, так как из-за уровня доходов и высокого спроса в столице цены дороже, чем в регионах. Например, в Москве сейчас средняя цена на жилье составляет 150 тысяч рублей за метр квадратный, а в регионах - около 30 тысяч рублей.
Чиновники решили, что если даже полностью процентную ставку дотировать, очередники все равно не будут в состоянии приобрести жилье по рыночной цене. Поэтому для участников программы город начал строить жилье и сбывать его по себестоимости, т.е. по 35-45 тысяч рублей за метр квадратный. Однако для каждой конкретной семьи стоимость жилья зависит еще и от коэффициента. Стоимость жилья становиться тем меньше, чем дольше очередник стоит в очереди.Например, если семья стоит в очереди 20 лет, коэффициент снижения стоимости будет равен 0,3, т.е. на 30% дешевле, чем по себестоимости. Если же семья только заняла очередь на жилье, то коэффициент повышение составляет 1,8. Однако в любом случае стоимость получается намного ниже рыночной. Изначально семья должна заплатить 30% от стоимости квартиры, остальная сумма покрывается за счет ипотеки сроком 3-30 лет. Ставка по ипотеке на сегодня составляет всего 9,5% годовых.
Очередь сокращается
С 2004 года очередь на жилье в столице начала сокращаться. А запущенная в 2005 году программа социальной ипотеки еще способствовала этому. Сегодня по этой программе продают больше квартир, чем дают бесплатно. В планах на 2011 год значилось предоставить очередникам безвозмездно 3393 квартиры, а по социальной ипотеке - 3733 квартиры. Так что программа является выгодной для всех. Власти получают таким образом деньги в бюджет, а участники программы избавляются от необходимости стоять в очереди 20 лет, ведь на данным момент бесплатное жилье получают очередники, ставшие в очередь в 1988 году. С момента начала работы программы социальной ипотеки Москва пополнила свой бюджет на 7 миллиардов рублей. А также город получил 7,5 миллиардной рублей из личных средств очередников. По программе социальной ипотеки можно приобрести 14,6 тысяч квартир. Тем не мене КСП имеет к программе ряд претензий и считают ее неэффективной.
На самом деле КСП высказала претензии не столько к программе, сколько к банку «МИА», который преимущественно предоставляет данную программу. Число кредитов, выданных банком, с 2005 года составило 14351, тогда как другие банки выдали 249 кредитов. Примерно 900 миллионом рублей банк потратил не на кредитование, а разместил их на финансовом рынке. Также контролеры заметили, что преимущественно источником средств являются не рефинансирование ипотечных ценных бумаг, а бюджетные инвестиции. КСП отметил, что Департамент жилполитики входит в состав социального блока правительства Москвы, а «МИА» полностью принадлежит городу и создан специально для выполнения программ по социальной ипотеке. Поэтому с точки зрения коммерческой эффективности не является правильным предъявлять к программе жесткие требования. Выгодой для города в данном случае должно быть решение наболевшей проблемы с очередями на квартиры без использования на это бюджетных средств.
О причинах популярности
Каждый год социальная ипотека становится все более популярной среди очередников. С каждый годом количество проданных по ней квартир увеличивается. Льготные квартиры берут не из фонда, предназначенного очередникам, а являются дополнительным объемом строительства. Программа привлекательна не только возможностью быстро получить квартиру, но также возможностью получения большей площади. Нормы предоставления бесплатного жилья жестко ограничены Жилищным кодексом. А при социальной ипотеке очередник может получить по комнате на каждого члена семьи, вместо 18 квадратных метров. Следует подумать и о том, что довольно выгодно после выплаты кредита по социальной ипотеке продать квартиру по рыночной стоимости.
При наличии денежных средств социальная ипотека может стать источником прибыли для очередников. При приобретении квартиры по социальной ипотеке семья может сохранять за собой старое жилье. Т.е. у нее появляется возможность сдавать ее в аренду, что является довольно прибыльным делом, либо продать какую-либо из квартир по рыночной стоимости.
Ипотека - это не страшно
Самый часто задаваемый вопрос, который неизбежно возникает у заемщика при социальной ипотеке - это риск дефолта. Если смотреть поверхностно, то риски есть. Обычно очередниками являются люди, не имеющие высоких доходов. В случае дефолта заниженная цена вместо преимущества превращается в недостаток: после возврата внесенных платежей заемщику с вычтенными процентами, денег может не хватить не то что на новую квартиру, но даже на переезд. Безопасным моментом является первоначальный взнос, который составляет 30% от стоимости жилья, хотя иногда его снижают до 10%. В случае смерти заемщика или кормильца семьи, кредит гасится за счет обязательной страховки, как и при обычном ипотечном кредите. На крайний случай семья может вернуться в старую квартиру.
Москва вошла в топ-7 самых умных городов мира