Социальная пресса  >>  Недвижимость  >>  Смысл российской приватизации в единстве прав на собственность и бремени ответственности за нее

Национальные традиции, как известно, зачастую оказываются сильнее здравого смысла. Наше устойчивое убеждение, что деньги проще не зарабатывать, а получать в виде фиксированной зарплаты, регулярно и почаще, что лучше не обустраивать собственную жизнь, а стать обладателем хотя бы пустяковых благ и льгот, но непременно даром.

Подобные фантазийные помыслы, взращенные на ниве идеологии «каждому – по потребностям», зачастую становятся едва ли не главным движущим фактором в решении жизненно важных вопросов, в том числе и имущественных.

Такую обычную для нас закономерность лишний раз подтверждает ситуация, которая в очередной раз складывается вокруг окончания приватизации жилья, зеркально отражая ее первую волну 2005 – 2006 годов. Тогда миллионы россиян в едином порыве бросились реализовывать свое право на приватизацию, пытаясь в срок до 1 марта 2007 года, определенный Законом РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», получить от государства в собственность квартиры, в которых они проживают по договору социального найма. Сейчас, когда до окончания продленного срока осталось меньше года, ажиотаж повторяется, и граждане вновь штурмуют службы «одного окна» в погоне за вожделенным подарком, именуемым почему-то бесплатной приватизацией. Так ли все просто, легко и благостно на пути от нанимателя к собственнику! И не таят ли имущественные презенты непредвиденных сюрпризов, о которых граждане предпочитают не задумываться! За разъяснениями мы обратились к руководителю Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петру САПРЫКИНУ.



– Петр Васильевич, ситуация повторяется: 1 марта 2010 года заканчивается бесплатная приватизация жилья, и москвичи, как и пару лет назад, вновь выстроились в длинные очереди на оформление документов. Успеют ли городские чиновники за оставшееся время выдать договора собственности всем желающим!

– Давайте сначала уясним смысл основных понятий и терминологии, которой мы привычно и, я бы сказал, бездумно пользуемся. Что такое бесплатная приватизация? И что такое приватизация? Это отнюдь не собственность сама по себе, как многие почему-то привыкли думать. Это – право на собственность. И согласно Федеральному закону о приватизации жилья, граждане на добровольной основе могут стать правопреемниками имущества, которое находилось в собственности государства. Но это вовсе не означает, что государству, в данном случае речь идет о Москве, владельцу, то есть городу, оно ничего не стоило и не требовало никаких расходов на содержание.

Получив от государства имущественное право быть собственником жилья, гражданин приобретает юридическую и финансовую ответственность за содержание, эксплуатацию и надлежащее состояние не только кубатуры квартиры, в которой он непосредственно проживает, но и мест общего пользования. К ним относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, а также крыши, инженерные коммуникации дома и придомовая территория.

– Справедливо ли взваливать такое колоссальное бремя ответственности по содержанию имущества дома на жителей! Не секрет, что даже новостройки небезупречны с точки зрения эксплуатации. В столице большое количество жилых объектов, которые требуют вложения немалых Денег, и далеко не в каждом семейном бюджете они найдутся. Как быть!

– Прежде всего подумать, насколько рачительно и по-хозяйски собственник способен распоряжаться и управлять своим имуществом. Одно дело, когда, к примеру, при наличии определенного дохода в семье есть возможность продать имеющуюся квартиру и приобрести жилье с улучшенными потребительскими качествами. В таких случаях приватизация, бесспорно, имеет смысл и экономическую целесообразность. Можно также подарить или завещать свою квартиру любимому внуку. Тогда логично получить от государства юридическое право на свое жилье, но при этом быть уверенным в добропорядочности намерений и последующих действий внука (одаряемого) к великодушному дарителю.

Вместе с тем счастливый обладатель «бабушкиного» имущества должен осознавать, что полученный в подарок недвижимый капитал обладает не только приятным правом распоряжения, но и ответственностью по содержанию, и зачастую достаточно обременительной. Да, сегодня город тратит немалые средства на поддержание и эксплуатацию жилищного фонда, хотя это по Гражданскому и Жилищному кодексам – прямая обязанность собственника. Так что вечно рассчитывать на щедрую поддержку бюджета не стоит.

– Поясните, пожалуйста.

– Расскажу реальный случай. В августе 2006 года в результате пожара в ЖСК «Жу-лебино-5», расположенном по Привольной улице, дом 1, корпус 3, были повреждены 45 квартир, 8 из них полностью выгорели. Ни одна квартира в жилом доме не была застрахована. Кроме жилых помещений, пострадали общедомовые инженерные системы, места общего пользования, конструктивные элементы здания. Стоимость аварийно-восстановительных работ превысила 14 млн. рублей.

По действующему законодательству выделение бюджетных средств на восстановление недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, неправомерно. Иными словами, город не имел права финансировать работы по восстановлению общего имущества собственников, проживающих в данном доме, где нет ни одной городской квартиры. На языке проверяющих комиссий это звучит как нецелевое использование бюджетных средств.

Случай в Жулебине выявил как психологическую и финансовую неготовность собственников нести риски повреждения и даже гибели своего имущества, так и серьезные недостатки в организации процесса страхования не только в домах ЖСК, но и в многоквартирных домах, где большую часть жителей составляют собственники. Сейчас остро встал вопрос о необходимости расширения перечня объектов страхования в жилищном фонде. Речь идет о комплексном страховании всего дома как единого имущественного комплекса.

– Одним словом, страховать!

– Обязательно. Тогда в случае гибели имущества, пожара, затопления и т. д. собственник не остается наедине с проблемой восстановления жилья, а обращается в страховую компанию за возмещением понесенных убытков. Кроме того, в Москве действует городская программа жилищного страхования, которая дает возможность ее участникам значительно снизить страховые взносы за имущество. Убедиться в том, что они действительно минимальны, может каждый москвич. Для этого достаточно заглянуть в единый платежный документ.

– А для нанимателя льготная программа страхования доступна! И куда надо обратиться москвичам, чтобы стать ее участниками!

– Городская программа разработана для всех москвичей, желающих добровольно и на льготных условиях застраховать квартиры, в которых они проживают. Причем неважно, собственники они или наниматели. Для этого достаточно в едином платежном документе указать сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги с учетом страхования.

– Какие еще обязательные расходы собственник жилья должен планировать в семейном бюджете!

– Налог на имущество. Пока эти затраты незначительны, потому что рассчитываются исходя из инвентаризационной стоимости квартиры по документам БТИ, где указаны год постройки здания, амортизация оборудования, коммуникаций и другие факторы, которые суммарно на порядок снижают стоимость объекта. Хотя все взаиморасчеты в сделках с недвижимостью – купля, продажа, переуступка прав, мена осуществляются с учетом рыночной стоимости объекта.

Налоговая реформа призвана обеспечить прозрачность сделок с жильем, но одновременно возрастет и налог на имущество. Его величина будет определяться также исходя из рыночной стоимости жилья. Это, как вы понимаете, уже не символическая сумма, как сейчас, а ощутимая расходная часть семейного бюджета. Все собственники примерно знают коммерческую стоимость своего жилья, но готовы ли они платить налоги из расчета реальной цены их имущества? Я бы так сказал: истинный смысл приватизации заключается в единстве прав на собственность и бремени ответственности за нее.

– Получается, что формально каждый гражданин имеет право приватизировать помещение, в котором проживает, а на деле оно далеко не всем оказывается по карману. Задекларированная доступность собственности оборачивается мечтой для всех и реальностью для избранных.

Фактически наниматели с 1 марта 2010 года лишаются последнего шанса получить в собственность жилье, а значит, их дети и внуки обречены быть в унизительном для себя статусе социально незащищенной категории и в лучшем случае встретят старость в семейной обители, ведь с государственным жильем никакие сделки, кроме обмена на подобные государственные квартиры, невозможны. Разве это справедливо!

– Кто вам все это наговорил? Весь цивилизованный мир арендует жилье, и только наиболее обеспеченные и состоятельные семьи могут себе позволить приобрести недвижимость в собственность, потому что все расходы по содержанию имущества владелец компенсирует из собственных средств. И ни о каких дотациях, субсидиях, государственной поддержке или финансировании частно го жилищного фонда и речи быть не может, даже механизма такого нет. Разве что в случаях чрезвычайных ситуаций и катастроф.

Действительно, муниципальную квартиру нельзя продать, но, согласитесь, иногда возникают такие жизненные коллизии, что невозможность совершения сделки с имуществом, к примеру, престарелых и одиноких пенсионеров оказывается едва ли не единственной гарантией от неблаговидных действий их корыстных родственников или преступников. В муниципальную квартиру также нельзя прописывать родственников с нарушением социальных норм, то есть меньше 10 квадратных метров площади на каждого члена семьи.

И никто, повторяю, никто и никогда не вправе отказать семье, занимающей муниципальную квартиру, в дальнейшем проживании. Законодательством определены два мотива выселения исключительно в судебном порядке гражданина из квартиры, находящейся в городской собственности: если установлено и доказано его фактическое длительное (более 6 месяцев) проживание в другом месте или неуплата за пользование жильем и коммунальными услугами. Так что у муниципального жилья немало очевидных плюсов, в каждом конкретном случае они свои, но одно преимущество бесспорно – это надежная буферная зона от незаконных и противоправных действий различного рода мошенников и дельцов.

А насчет ваших слов о «несчастных» детях и внуках, вынужденных встречать старость в семейной обители, – вот ужас-то! Звучит, как в картонной коробке под мостом. А почему их семейное счастье должны оплачивать налогоплательщики? Ведь средства бюджета, которые тратятся на строительство социального жилья, – это и есть средства, которые мы все платим в виде налогов. Так, может, разумнее их потратить на что-то другое? А внук, которому унизительно жить в социальном жилье, подумает, как заработать самостоятельно на собственную квартиру.

– Петр Васильевич, как быть тем, кто в силу объективных причин не может реализовать свое право на приватизацию, например, москвичам, проживающим в общежитиях, в аварийных домах! Не по своей воле люди оказались в непростых жизненных ситуациях, а 1 марта 2010 года они потеряют последнюю надежду стать собственниками. Какие еще жилые помещения нельзя приватизировать!

– В соответствии со статьей 4 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т. д.). По закону объектом приватизации выступает жилое помещение, которое может состоять из квартиры либо одной или нескольких комнат, должно быть благоустроенным, безопасным для проживания, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и предназначаться для постоянного проживания.

Кроме того, лично я плохо представляю себе человека, который, не имея достаточно наличности, или, как в народе говорят, без мешка денег, захочет приватизировать аварийное жилье. Ведь тем самым он добровольно повесит на себя финансовое ярмо по его сносу или реконструкции. Это четко прописано в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

– Давайте вернемся к главному вопросу нашего разговора – очереди на приватизацию растут просто ошеломляющими темпами. Статистика какая-то есть!

– В 2005 году было оформлено 200 тыс. договоров собственности, в 2007 году, когда срок приватизации был перенесен на 2010 год, выдано 54 тыс. правоустанавливающих документов. В 2008 году количество собственников в Москве выросло на 66 тыс. человек. На 1 апреля текущего года оформлено 20 тыс. документов, но желающих приватизировать свое жилье с каждым днем становится все больше.

– Как вы оцениваете ситуацию!

– Предсказуемо тревожная. В конце 2006 года мы пережили и круглосуточное дежурство у дверей служб «одного окна», и нашествие полулегальных фирмочек, предлагающих свои сомнительные услуги по срочному оформлению, и появление нового ликвидного «бизнеса» по продаже мест из очереди. И как результат – жалобы и недовольство граждан.

 

 

 

полную версию статьи читайте в газете Московская правда, 28 апреля 2009 г.

Организации социальной сферы Восточного административного округа (в т.ч. МФЦ) >>

За что можно и за что нельзя сдавать деньги в школе >>

Вопросы по жилью и жилищно-коммунальным платежам >>