Строительство панельных пятиэтажек началось в Москве в 1959 г. - первой хрущевкой стал дом по адресу: ул. Гримау, 16. Так в стране стартовала кампания по решению квартирного вопроса. Новоселы с радостью покидали коммуналки с их общими кухнями и туалетами. Народу объявили, что срок эксплуатации новых домов закончится через тридцать лет и тогда на их месте построят лучшее жилье. Пятиэтажки проявили истинно русский характер, оказавшись значительно крепче - первую московскую панельную коробку снесли только в 1994 г. в Новых Черемушках.
С того времени в столице началась массовая реконструкция районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения, а позже была принята городская социальная программа, рассчитанная до 2010 г. Экономисты утверждают: чтобы окупить затраты, взамен каждой хрущевки необходимо построить в три раза больше жилья.
ВСТРЕЧА В ЛИФТЕ НЕЖЕЛАТЕЛЬНА
Действительно, в домах, возводимых на месте пятиэтажек, жилых метров гораздо больше. Но переселение - процесс сложный. Перед выдачей ордеров обитателям хрущевок обычно предлагали квартиры в отдаленных районах. И это вполне объяснимо: чем больше людей согласится на такой вариант, тем большее количество вводимых площадей можно выставить на продажу. Чаще всего переселенцев прельщали увеличенным метражом.
Но со временем сговорчивых становилось все меньше: как правило, пятиэтажки располагались в районах с хорошей инфраструктурой, зачастую недалеко от метро. Люди отказывались перебираться из обжитых мест на окраины. Не помогали даже судебные разбирательства. Ударом по инвесторам стало постановление городских властей, предписывающее переселять жителей хрущевок только в пределах своего района (в ЦАО и Зеленограде - в пределах округа). Возникли и другие трудности. Например, продавать коммерческое жилье в домах для переселенцев становилось все труднее. Люди, приобретающие квартиры, не испытывали желания соседствовать с теми, кто получал их бесплатно. Проблему соседей риелторы уже относят к разряду инфраструктуры: клиентов волнует не только площадь и вид из окна, но и то, с кем придется встречаться в лифте.
«Для покупателей жилья в домах экономкласса такое соседство хотя и является одним из негативных факторов, однако не становится решающим, - объясняет Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». - А вот в бизнес-классе наличие переселенцев понижает привлекательность объекта, ведь хозяин квартиры за полмиллиона долларов вправе рассчитывать на более-менее однородное окружение и отсутствие «неблагополучных» соседей. С моей точки зрения, в доме, позиционируемом как «бизнес» и выше, не должно быть «социальных» квартир. Девелоперы пытаются исправить ситуацию разными способами: отдавая под переселение целые дома или отдельные подъезды, отселяя людей в менее престижные и дорогие объекты».
«Ситуаций, когда часть квартир в доме передается городу для переселенцев, а часть поступает в свободную продажу, сейчас не бывает», - утверждает Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Как правило, для переселенцев строятся отдельные корпуса. Такое разделение связано с разными требованиями покупателей и «бесплатных получателей» к планировочным решениям и инфраструктуре объектов, а также с неодинаковыми возможностями по оплате эксплуатационных услуг. Переселенцы не хотят дополнительных трат на пропускную систему и круглосуточную охрану огороженной территории. Чтобы избежать конфликта интересов, застройщики стараются не смешивать в рамках одного дома (или по крайней мере подъезда) разные социальные группы.
ВОЛНОВАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ
К тому же в домах, где большая часть метров предназначается на продажу, жилье для переселенцев получается «не по рангу»: площадь даже самых маленьких квартир значительно превосходит установленные нормы (примерно в 1,55 раза). Это еще одна причина, по которой инвесторы предпочитают строить для переселенцев «индивидуальные» объекты. Правда, получается это не всегда.
«Заселить дом только обитателями хрущевок девелоперы берутся редко. Во-первых, если речь идет о так называемом стартовом доме, куда переезжают жители нескольких пятиэтажек. Затем старые корпуса сносятся, а на их месте строится крупный жилой комплекс бизнес-класса, целиком идущий на продажу, -разъясняет Г. Алтухов. - Во вторых, если застройщик, принимающий на себя обязательства по решению социальных задач города (расселение пятиэтажек, завершение строительства домов обманутых вкладчиков и т.п.), может в дальнейшем рассчитывать на благосклонность администрации в решении различных вопросов: смягчении обременении по другим объектам, снижении нагрузок по прокладке инженерных сетей и т.п.».
Сами «хрущевцы» называют переселение лотереей: повезет с инвестором - получишь замечательную квартиру. Например, обитатели пятиэтажек квартала 32-33 района «Проспект Вернадского», реконструкцию которого ведет ОАО «Квартал», переезжают в современные монолитно-кирпичные дома в том же районе, сообщает П. Епихин. Но везет не всем. Ведь цель девело-пера - получение прибыли, а это возможно только при условии реализации квартир на коммерческой основе, поясняет Г. Алтухов. После постановления городских властей о переселении жителей хрущевок в пределах своего района интерес инвесторов к проекту сноса пятиэтажек упал. Теперь, по мнению застройщиков, реальную прибыль способна принести только комплексная реконструкция. «Обычно девелопер возводит стартовый дом, а далее уже действует принцип волнового переселения, когда на месте двух-трех освобожденных домов строится многоэтажка, часть квартир в которой получают обитатели следующих ликвидируемых объектов, - рассказывает Г. Алтухов. - При этом у де-велопера есть уверенность, что он будет обеспечен работой на несколько лет вперед. В некотором смысле участие в подобных проектах носит имиджевый характер и повышает рейтинг компании. Кроме того, комплексная реконструкция привлекательна тем, что несколько домов могут предназначаться для социальных программ города и, соответственно, финансироваться из городского бюджета. На генподряде, конечно, много не заработаешь, зато финансирование из бюджета носит более стабильный характер».
ГОЛОВНАЯ БОЛЬ ИНВЕСТОРОВ
Сегодня снести одну хрущевку, чтобы на ее месте построить многоэтажный дом, довольно проблематично, утверждают инвесторы. Когда вопрос стоит о расселении одной-двух пятиэтажек, проект упирается в один очень существенный для девело-пера вопрос: где взять площади для отселения, поясняет Г. Алтухов. Принцип волнового переселения здесь не действует, поскольку отдельный участок под стартовый дом обычно не выделяется. В этом случае у девелопера есть два пути. Первый - найти «квадраты» в одном из своих построенных по соседству домов (причем, если следовать букве закона, - в пределах района). Такой вариант используется нечасто. Другой путь - приобрести квартиры под переселение у других застройщиков (цены при этом будут ниже рыночных всего на 10-25%), что получается в полтора-два раза дороже собственного строительства.
Площадь квартир, которые приходится отдавать под расселение единичных объектов, составляет до 30-45% всей площади новостройки. В центральных районах, где этажность зданий ограничена, может получиться так, что под отселение уйдут почти все построенные площади. В таком случае девелоперам остается только повышать класс объектов, компенсируя снижение метража стоимостью «квадрата». В итоге расселение одной-двух пятиэтажек оборачивается весомыми первоначальными затратами при скромной (относительно других проектов) рентабельности. Вот почему крупные застройщики предпочитают реконструкцию микрорайонов, где за счет повышения масштаба можно добиться большей прибыли. Но стоит отметить, что каждый случай реконструкции уникален и не может быть заочно признан убыточным или прибыльным для инвестора, предупреждает Г. Алтухов.
ДЕВЯТИЭТАЖКИ СТОЯЛИ И СТОЯТЬ БУДУТ
Программа переселения хрущевок подходит к завершению. Департамент экономической политики и развития столицы подтвердил, что все работы проводятся в точном соответствии с планом. Проблема дефицита свободных участков заставила заговорить о предстоящем сносе девятиэтажек. Скорее всего, такую версию поддерживают сами жители этих домов, мечтающие перебраться в новые квартиры. Московские власти уже не раз заявляли, что не собираются ликвидировать девятиэтажки в массовом порядке. «Снос девятиэтажек для девелоперов значительно менее выгоден, - подтверждает Г. Алтухов. - Связано это с возрастающими почти вдвое обременениями инвестора по отселению жителей. К тому же важную роль играет место. Если пятиэтажки, как правило, располагались в привлекательных округах, в том числе в престижных ЦАО и ЗАО, то девятиэтажными домами массовых серий застраивались преимущественно спальные районы. Сейчас это уже, конечно, не край города, но престижность таких территорий и развитость инфраструктуры ниже. Поэтому в ближайшие годы не стоит ожидать массового интереса застройщиков к подобным проектам. Хотя ряд шагов властей навстречу девелоперам - например, безвозмездное выделение необходимых инженерных мощностей для новых домов и реконструкция магистральных инженерных сетей за счет городского бюджета - способны привлечь большое число застройщиков».
Светлана ПОТЕМКИНА, журнал "Новый адрес"
Москва вошла в топ-7 самых умных городов мира
| UP |