Выбор без вариантов
Финансовый кризис заставил многих людей забыть о покупке жилья и вспомнить об альтернативном способе решения проблемы - найме квартиры. Что происходит на рынке аренды сегодня и чего ждать в будущем? Наблюдения и прогнозы экспертов весьма противоречивы.
ДОРОГИЕ КВАРТИРЫ НЕКОМУ СНИМАТЬ
Многие аналитики отмечают заметный рост предложения в последние два месяца. «Впервые за долгие годы мы наблюдали дисбаланс спроса и предложения в результате превышения последнего, - рассказывает Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды PENNY LANE REALTY. - Многие собственники почувствовали относительную нестабильность рынка недвижимости и приостановили продажу в пользу аренды, что значительно увеличило количество предложений». «Владельцы инвестиционных объектов решили повременить с продажей, чтобы не прогадать, и начали сдавать квартиры, - подтверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
В первой декаде октября аналитики PENNY LANE REALTY зафиксировали увеличение предложения на 15-17% по сравнению с сентябрем (который уже демонстрировал прирост). Однако простые граждане не заметили волны дешевых вариантов. И это неудивительно: их нет. Эконом, самый востребованный сегмент рынка, пока не ощутил явного влияния финансового кризиса, объем предложения остался прежним, а цены продолжают подниматься. «За сентябрь предложение выросло на 20-25%, но главным образом в элитном сегменте, - указывает директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. - В бизнес-и экономклассах кардинальных изменений не произошло».
На фоне увеличения предложения постепенно снижается спрос, особенно в самом дорогом сегменте. Съемщики начали экономить, поэтому прежние претенденты на элитку теперь ищут бизнес-класс, а потенциальные «бизнесмены» обратились к более демократичным вариантам. Все более распространенной становится коллективная аренда, когда одну квартиру снимают сразу несколько человек или семей. Такая тенденция также приводит к уменьшению спроса, так как для большего количества людей требуется все меньше квартир.
Одновременно наблюдается отток из страны квалифицированных зарубежных специалистов - экспатов. Ранее компании приглашали на работу иностранцев, предлагая им высокую зарплату и оплату дорогого жилья. Такие сотрудники были одной из основных категорий съемщиков элитки. «Но в условиях кризиса многие фирмы вынуждены пересмотреть свою экономическую политику и максимально сократить расходы, - поясняет М. Жукова. - В результате список предложений в сентябре пополнили освобожденные квартиры». Покидают столицу и «простые смертные» - работавшие здесь люди из других городов России и ближнего зарубежья, которые из-за увольнения или снижения зарплаты уже не могут позволить себе снимать жилье. Правда, аналитики считают, что пока доля уезжающих невелика и не оказывает заметного влияния на рынок жилой аренды в Москве. Впрочем, точной статистики по «кризисному» оттоку нет.
ДЕШЕВЫЕ КВАРТИРЫ ПРЕВРАЩАЮТСЯ В МИФ
Что касается ценовой динамики, то здесь мнения экспертов расходятся. По наблюдению Ю. Синяева, вопреки ожиданиям, ставки не только не снизились, но даже продолжили увеличиваться, хотя и очень медленно: «Максимальный прирост зафиксирован в наиболее востребованном сегменте - экономическом: 1,5-1,8% за сентябрь в долларовом эквиваленте. В октябре подорожание продолжилось».
На рынке аренды наблюдаются обычные сезонные тенденции, подтверждает М. Жукова. Давно известно, что после летнего затишья ставки обычно бойко идут вверх всю первую половину осени. В нынешнем году, правда, затишья не было. Цены активно росли все лето, а к осени притормозили. Тем не менее аналитики компании «МИЭЛЬ-Аренда» считают такую динамику вполне «сезонной», а вовсе не «кризисной». В октябре стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса превысила сентябрьский показатель на 2,1%, сообщают в компании. Правда, двух- и трехкомнатное жилье, напротив, подешевело - на 2% и 3% соответственно.
Другие наблюдения высказывают сотрудники PENNY LANE REALTY. «Квартиры поступают к нам по рыночной цене, однако в ходе переговоров собственники часто соглашаются снизить ставки на 15-20%», - говорит В. Ламин. Но эта тенденция скорее касается класса «бизнес» и выше. Такое жилье в принципе менее востребовано, а в условиях кризиса хозяева сталкиваются с серьезным недостатком спроса и вынуждены подолгу искать клиентов. Скидки на дорогие апартаменты достигают 35%. «Уменьшение ставок после 10-15 дней экспозиции уже стало тенденцией в элитном сегменте», - заключает эксперт. Впрочем, собственники относительно дешевых квартир пока неохотно идут на снижение и до последнего держатся за привычные расценки. Однако потенциальные арендаторы, уже «настроенные на кризис», присматривают варианты побюджетнее. Поэтому поиск для всех участников рынка затягивается и число сделок уменьшается. Стороны будто стараются «переиграть» друг друга, но пока с переменным успехом. И те, и другие вынуждены идти на компромиссы. Арендодатели, опасаясь снижения доходов из других источников (или уже столкнувшись с этим), заинтересованы в скорейшей сдаче квартир. А многие граждане, потеряв надежду на ипотеку и покупку собственной площади, вынуждены искать съемное жилье.
Сегодня самое недорогое предложение в пределах МКАД, по данным компании «МИЭЛЬ», - $800 (СВАО, ЮВАО). Самые высокие ставки доходят до $80 тыс. (Центральный и Западный округа). В среднем однокомнатная квартира экономкласса стоит $1-1,2 тыс. в месяц, двухкомнатная - $1,4-1,5 тыс., трехкомнатная $1,8-1,9 тыс. Есть и более дешевые варианты, но они настолько редки и так быстро расхватываются, что уже скорее относятся к разряду «мифов и легенд».
ПРИВЫЧКА К СОБСТВЕННОСТИ
Еще сильнее расходятся взгляды экспертов в самом сложном вопросе: что будет дальше? «Несмотря на рост ставок в течение осени, с уверенностью говорить о развитии тренда пока рано», - осторожно замечают аналитики PENNY LANE REALTY. «В ближайшее время мы не прогнозируем снижения стоимости аренды. Вместе с тем при негативном развитии ситуации - массовом сокращении рабочих мест, снижении зарплат и т.п. - вполне вероятен сценарий увеличения объема предложения и, как следствие, падения ставок. Однако съемное жилье подешевеет ненадолго, в долгосрочной перспективе ставки продолжат расти» -таковы соображения специалистов ГК «Конти».
В компании «МИЭЛЬ-Аренда» считают, что рынок аренды вообще не зависит от рынка купли-продажи квартир. Арендные ставки увеличиваются вслед за общим удорожанием городской жизни, а значит, зависят в первую очередь от уровня инфляции. Пока финансовые аналитики обещают России повышенную инфляцию в этом и следующем году. Впрочем, мнения и тут существенно расходятся, в прессе можно встретить самые разные цифры - от 13 до 30%.
Оригинальная точка зрения представлена на сайте irn.ru. Проанализировав динамику цен купли-продажи недвижимости и арендных ставок за последние годы, специалисты центра пришли к выводу, что связь между этими двумя рынками все-таки есть, но не прямая, как принято считать, а обратная. «Стоимость продажи и цена аренды растут не синхронно, а в противофазе. То есть с началом подорожания метра аренда притормаживает. И наоборот - стоит ценам остановиться, как начинают заметно прибавляться арендные ставки», - отмечают аналитики.
Между тем многие эксперты отмечают характерную психологическую особенность российской аренды. В отличие от американцев и европейцев, которые десятилетиями снимают жилье и при этом создают семьи, россияне воспринимают съемную площадь как временное пристанище, «студенческий» вариант. «Нельзя заводить детей, не имея своего угла», «аренда - это временно», «взрослый человек должен стремиться к покупке квартиры» - стереотипы широко распространены и чрезвычайно живучи. Разумеется, они появились не на пустом месте. Такое отношение связано с очень шатким положением съемщиков в России, где рынок аренды до сих пор на 95% нелегален. В любой момент хозяин может поднять оплату, поставить новые условия и даже выгнать квартиранта, в лучшем случае предупредив за 30 дней.
Поэтому, несмотря на непомерно высокие цены, большинство обитателей Москвы все равно стремятся приобрести хоть какие-то метры, сейчас или в отдаленной перспективе. Отчасти это наследие советских времен, ведь аренда в современном понимании была в Советском Союзе большой редкостью (социальный найм - это все-таки нечто другое). Благодаря приватизации почти все россияне стали собственниками и настолько «привыкли» к этому состоянию, что теперь рассматривают собственность как единственный вариант долгосрочного решения жилищного вопроса.
Федор ГАВРИЛОВ, журнал "Новый адрес"
Москва вошла в топ-7 самых умных городов мира
| UP |